Būsto kainų lūkesčiai vėsta: Vilniaus pirkėjams atsiveria didesnė derybų laisvė
Sostinėje būsto ieškantiems pirkėjams prasideda ramesnis etapas. Didėjanti naujų butų pasiūla ir besistabilizuojantis pirkėjų aktyvumas leidžia derybose neskubėti ir reikalauti palankesnių sąlygų. Nors sandorių skaičius ir kainos išlieka aukšti, gyventojai vis atsargiau vertina tolesnį būsto brangimą, o besiskolinančiųjų planus jau koreguoja augančios palūkanų normos.
Naujausius nekilnojamojo turto (NT) rinkos duomenis ir gyventojų apklausos rezultatus analizuoja SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Gyventojų lūkesčiai vėsta, bet Vilniuje išlieka didžiausi
Bendrovė „Baltijos tyrimai“ 2026 metų rugsėjį SEB banko užsakymu atliko reprezentatyvią šalies gyventojų apklausą. Jos duomenimis, 63 proc. respondentų tikisi būsto brangimo per artimiausius dvylika mėnesių. Tuo tarpu 8 proc. apklaustųjų mano, kad būstas pigs, 22 proc. pokyčių nesitiki, o likę 7 proc. nuomonės šiuo klausimu neturėjo.
Pagal šiuos atsakymus apskaičiuotas SEB būsto kainų lūkesčių indeksas nukrito iki 55 punktų. Praėjusį ketvirtį šis rodiklis siekė 59 punktus. Lūkesčių pikas buvo pasiektas 2025 metų pabaigoje, kai indeksas siekė 62 punktus, o kainų augimo tikėjosi net 69 proc. gyventojų.
Sostinės regiono gyventojai išlaiko didesnį optimizmą nei likusi šalies dalis. Vilniaus apskrityje būsto brangimo tikisi 68 proc. apklaustųjų, o kainų mažėjimo laukia tik 4 proc. respondentų.
Sandoriai pasiekė dviejų dešimtmečių aukštumas
Registrų centro duomenys rodo, kad būsto sandorių skaičius Lietuvoje trečiąjį šių metų ketvirtį buvo 5 proc. didesnis nei pernai tuo pačiu metu. Tai didžiausias trečiojo ketvirčio rezultatas per pastaruosius dvidešimt metų. Visgi metinis sandorių augimo tempas išlieka panašus kaip ir antrąjį ketvirtį. Tai rodo, kad paklausa pasiekė savo aktyvumo lubas ir rekordinių 2021 metų rezultatų nebepavys.
Šiuo metu pirkėjai individualius gyvenamuosius namus perka sparčiau nei butus. Ši tendencija labiausiai matoma mažesnėse savivaldybėse – Šilutės, Prienų, Anykščių, Radviliškio bei Kretingos rajonuose. Tam įtakos turi labiau išaugusios butų kainos, gerėjanti gyventojų finansinė padėtis ir iš antros pakopos pensijų fondų atsiimtos lėšos.
Vilniuje bendrą sandorių statistiką pildė notarų biuruose baigiamos įforminti preliminarios sutartys. Jas pirkėjai pasirašė pirkdami dar statomus naujus butus.
Vilniaus pirminė rinka krypsta į pirkėjų pusę
Sostinės pirminėje būsto rinkoje aktyvumas buvo šiek tiek mažesnis nei praėjusių metų trečiąjį ketvirtį. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, Vilniaus pirminėje rinkoje per pastaruosius tris mėnesius pirkėjai įsigijo beveik 1,4 tūkst. naujų butų.
Tuo pat metu naujų butų pasiūla Vilniuje augo ir pasiekė rekordinį lygį. Kadangi paklausa stabilizuojasi, o parduodamų būstų skaičius didėja, rinka pamažu krypsta į pirkėjo pusę. Tai leidžia pirkėjams tikėtis ramesnio derybų laikotarpio po buvusio staigaus kainų šuolio.
Nuo rugpjūčio 1 dienos įsigalioję Atsakingojo skolinimosi nuostatų pakeitimai pagerino sąlygas pirmojo būsto pirkėjams. Vis dėlto jie sugriežtino reikalavimus tiems, kurie skolinasi ne pirmai nekilnojamojo turto nuosavybei įsigyti. Šie du veiksniai atsvėrė vienas kitą, todėl bendra įtaka rinkos aktyvumui buvo minimali.
Būstas brangsta sparčiau nei auga atlyginimai
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, antrąjį šių metų ketvirtį vidutinė būsto kaina Lietuvoje buvo 14 proc. didesnė nei pernai. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį antrinėje rinkoje parduotų butų kainos per metus šoktelėjo net 19 procentų. Būstas sparčiau brango už sostinės ribų. Vilniaus pirminėje rinkoje naujų butų kainos per metus padidėjo kiek daugiau nei dešimtadaliu.
Šis kainų kilimas gerokai lenkia gyventojų pajamų augimą. Antrąjį ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių šalyje augo 9,1 proc. per metus. Šį disbalansą iš dalies sukėlė anksčiau sužadinti lūkesčiai dėl pensijų fondų reformos bei atsakingojo skolinimosi taisyklių pokyčių.
Kylančios palūkanų normos vėsina aktyvumą
Būsto pirkėjams vis labiau jausis augančių tarpbankinių palūkanų normų įtaka. Metų pradžioje 6 mėnesių EURIBOR rodiklis buvo apie 2,1 proc., o šiandien jis priartėjo prie 3 procentų. SEB banko ekonomistai prognozuoja, kad Europos Centrinis Bankas (ECB) bazines palūkanas šį gruodį ir kitų metų kovą didins dar po 0,25 procentinio punkto.
Tiesa, palūkanos vis dar išlieka žemiau 4 proc. ribos. Ši riba buvo pasiekta praėjusio palūkanų normų didinimo ciklo viršūnėje 2024 metų pradžioje.
Paskutinį šių metų ketvirtį būsto sandorių skaičius išliks panašus į praėjusių metų rezultatą. Nors rinka bus istoriškai aktyvi, tolesnį jos lėtėjimą lems blogėjantys būsto įperkamumo rodikliai, geopolitinė įtampa regione bei aukštos energetinių išteklių kainos.
Atmintinė būsto pirkėjui Vilniuje: kaip elgtis pasikeitusioje rinkoje
Neskubėkite pirkti. Rekordinė naujų butų pasiūla sostinėje suteikia galimybę ramiai apsvarstyti alternatyvas ir pasirinkti geriausią variantą.
Derėkitės dėl kainos ir naudos. Stiprėjanti pirkėjų pozicija leidžia reikalauti nuolaidų būsto kainai arba papildomų verčių (pavyzdžiui, nemokamos parkavimo vietos ar sandėliuko).
Įvertinkite palūkanų kilimą. Kadangi 6 mėnesių EURIBOR artėja prie 3 proc. ribos, o ECB planuoja tolesnį bazinių palūkanų didinimą, preliminariai pasiskaičiuokite būsimos paskolos įmokos pokyčius.
Pasidomėkite skolinimosi taisyklėmis. Jei tai jūsų pirmasis būstas, sąlygos po rugpjūčio 1 dienos pakeitimų tapo palankesnės, tačiau perkantiems antrąjį ar vėlesnį būstą reikalavimai yra sugriežtinti.
Analizuokite ilgalaikius duomenis. Stebėkite vidutinį NT kainų pokytį, o ne trumpalaikius pasiūlymų svyravimus. Tai padės objektyviau įvertinti, ar prašoma kaina atitinka realią rinkos situaciją.