Pirmąjį būstą lietuviai perka sulaukę 31-erių: dėl mažų butų konkuruoja su investuotojais
Lietuvos gyventojai savarankišką gyvenimą pradeda vidutiniškai 22-ejų metų, tačiau pirmąjį nuosavą būstą įsigyja tik sulaukę 31-erių. Tarp išsikraustymo iš tėvų namų ir pirmojo būsto pirkimo susidaro maždaug devynerių metų laikotarpis. Šį laiką didelė dalis jaunų žmonių praleidžia nuomos rinkoje.
Dėl šios priežasties nedidelių, kompaktiškų ir lengvai išnuomojamų būstų paklausa išlieka itin didelė. Nekilnojamojo turto (NT) vystymo bendrovės „Realco“ pardavimų direktoriaus Marijono Chmieliausko teigimu, šiame segmente dėl tų pačių butų šiandien konkuruoja trys pirkėjų grupės: jauni specialistai, investuotojai ir būsto studentams ieškančios šeimos.
Kainų žirklės: būstas brangsta sparčiau už atlyginimus
Nors gyventojų pajamos šalyje auga, būsto kainų kilimo tempas jas lenkia. Lietuvos banko duomenimis, 2026 m. pavasarį būsto kainos šalyje didėjo 12–17 proc. metiniu tempu, o vidutinis darbo užmokestis „į rankas“ augo lėčiau – apie 8 proc.
Dar didesnis atotrūkis matomas vertinant pastarojo dešimtmečio NT pirkimo ir nuomos rinkos duomenis. „Eurostat“ statistika rodo, kad nuo 2015 iki 2025 m. būstas Lietuvoje pabrango net 168 proc., o nuomos kainos per tą patį laikotarpį padidėjo 88 proc.
Savarankiško gyvenimo pradžios tendencijas Europoje atskleidžia 2025 m. „RE/MAX European Housing Trend Report“ tyrimas, kuriame dalyvavo 21 tūkst. suaugusiųjų iš 23 šalių. Duomenys rodo, kad lietuviai iš tėvų namų išsikelia anksčiau nei vidutiniškai europiečiai ir trimis metais anksčiau nei kaimyninės Lenkijos jaunimas. Nepaisant to, pirmąjį nuosavą būstą jie nusiperka būdami tokio pat amžiaus kaip Europos vidurkis – sulaukę 31-erių.
Pradinio įnašo pokyčiai ir bankų vertinimas
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. įsigaliojo Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai, kuriais pirmojo būsto pirkėjams minimalus pradinis įnašas sumažintas nuo 15 iki 10 proc. Ši lengvata taikoma asmenims, kurie pirmą kartą skolinasi būstui ir pastaruosius penkerius metus neturėjo nuosavo NT.
Vis dėlto M. Chmieliauskas pažymi, kad ši nuostata pirkėjams negarantuoja lengvesnio kelio įsigyti turtą. Galutinį pradinio įnašo dydį kiekvienu atveju nustato komerciniai bankai, vertindami kliento pajamas ir patį perkamą objektą. Kai būsto kainos kyla itin sparčiai, jos gali greitai panaikinti 5 proc. pradinio įnašo sumažinimo naudą, nes pirkėjui vis tiek tenka skolintis didesnę absoliučią sumą.
„Būsto kainų augimas ne visus pirkėjus veikia vienodai. Pirmojo būsto pirkėjui tai reiškia didesnį pradinį įnašą ir paskolą, o investuotojas dažnai jau turi sukaupto kapitalo ir vertina ne tik šiandienos nuomos pajamas, bet ir būsto likvidumą bei vertę po kelių metų. Todėl aukštesnės kainos investuotojų iš rinkos savaime neišstumia“, – sako „Realco“ atstovas.
Investuotojai užima iki 40 proc. Vilniaus rinkos
Nekilnojamojo turto investuotojų aktyvumas būsto rinkoje nemažėja. Lietuvos banko duomenimis, 2026 m. pirmąjį ketvirtį asmeninėms reikmėms įsigytų būstų skaičius išliko toks pat kaip prieš metus, o investicinių sandorių kreivė toliau kilo aukštyn ir prilygo rekordiniam 2021 m. lygiui. Šalyje kas trečias būsto sandoris (apie 33 proc.) buvo investicinis, o Vilniuje tokie pirkimai sudarė net apie 40 proc. visų pardavimų.
Kadangi investuotojai taikosi į tą patį nedidelių, kompaktiškų butų segmentą, kurio ieško ir pirmąjį būstą perkantis jaunimas, konkurencija dėl šių objektų tik stiprėja.
„Investuotojas būstą dažniausiai vertina kaip ilgalaikį turtą. Jam svarbu, ar jis bus paklausus nuomos rinkoje, ar jo vieta ir savybės išliks patrauklios po 5 ar 10 metų, ar prireikus jį bus lengva parduoti. Pirmojo būsto pirkėjas dažniau renkasi pagal savo dabartinius poreikius – darbovietę ar studijų vietą, norimą rajoną, dydį, išplanavimą. Todėl tas pats būstas šioms grupėms gali būti patrauklus dėl visai skirtingų priežasčių“, – aiškina „Realco“ atstovas.
Didėjanti investicinė paklausa tiesiogiai nelemia bendro kainų augimo, tačiau ji sumažina prieinamų butų pasirinkimą pirmojo būsto ieškantiems pirkėjams. Jei jauni žmonės dėl kainų ar pasirinkimo trūkumo negali įsigyti nuosavo buto, jie priversti ilgiau likti nuomos rinkoje. Tai palaiko aukštą nuomos paklausą, ypač didmiesčiuose.
„Kita vertus, kuo daugiau būstų investuotojai įsigyja nuomai, tuo labiau auga ir pati nuomos pasiūla. Todėl nuomos kainas lemia ne vien augantis nuomininkų skaičius, bet ir tai, kaip greitai plečiasi pasiūla“, – priduria M. Chmieliauskas.
Ką vertinti perkant būstą studentui?
Į kompaktiškų butų segmentą aktyviai žvalgosi ir tėvai, nusprendę ne nuomoti, o nupirkti būstą studijuoti pradedančiam vaikui. Ekspertai pataria šį žingsnį vertinti ne tik per artimiausių studijų metų perspektyvą, bet ir kaip ilgalaikę investiciją.
„Tokiu atveju verta galvoti ne tik apie ketverius studijų metus. Svarbu rinktis būstą, kuris ir vėliau išliktų patrauklus – jau dirbančiam jaunam žmogui, potencialiam nuomininkui ar pirkėjui“, – pažymi M. Chmieliauskas.
„Perkant būstą studentui nereikėtų ieškoti „studentiško buto“. Geriau rinktis tokį, kuris po kelerių metų būtų patrauklus ir kitoms grupėms – vienam suaugusiajam, porai ar nuomininkui. Paprastai likvidžiausi yra kompaktiški, funkcionaliai suplanuoti vieno ar dviejų kambarių būstai, kurių išlaikymo sąnaudos nėra didelės ir kurie yra naujesnės statybos“, – sako „Realco“ atstovas.
Ieškant tokio NT, vieta tampa vienu svarbiausių kriterijų. Artumas konkrečiam universitetui ne visada garantuoja turto paklausą ateityje. Kur kas svarbiau įvertinti patogų susisiekimą su kitais miesto rajonais, verslo centrais, viešojo transporto tinklą bei aplinkinę kasdienę infrastruktūrą. Vilniuje pirkėjams patrauklūs išlieka ne tik centriniai rajonai, bet ir Baltupiai, Lazdynai bei Pašilaičiai.
„Esminis klausimas prieš perkant turėtų būti – ką su šiuo būstu planuojame daryti pasibaigus studijoms. Jei ketinama jį parduoti, ypač svarbus likvidumas, jei palikti nuomai – būsima nuomos paklausa ir išlaikymo sąnaudos. Jei jaunuolis būstu naudosis ir po studijų, daugiau svorio galima suteikti jo individualiems poreikiams ir įrengimui. Kuo aiškesnis planuojamas būsto turėjimo laikotarpis, tuo lengviau pasirinkti tinkamą variantą“, – reziumuoja M. Chmieliauskas.